L'Observatoire GH Location analyse les loyers dans les principales villes universitaires : de Saint-Étienne à Paris, un écart de 1 à 3 et un choix stratégique à faire par les étudiants et leur famille, entre la location d’un logement meublé ou d’un logement vide.

Rentrée 2026 : le logement, premier poste de dépense dans le budget des étudiants

Les résultats de Parcoursup sont tombés le 2 juin. Des centaines de milliers de futurs étudiants s'apprêtent désormais à rejoindre une ville universitaire, souvent pour la première fois, souvent loin de chez eux. Avant même d'acheter des manuels ou de s'inscrire à la bibliothèque universitaire, une question s'impose : combien coûte un appartement à la location ? 

L'Observatoire GH Location, fondé sur la totalité de l’offre locative proposée par les 15 portails d’annonces majeurs, apporte une réponse concrète, ville par ville, et distingue la location vide de la location meublée : deux marchés aux logiques et aux obligations distinctes. 

Premier constat : les écarts sont considérables. Un studio loué à Saint-Étienne coûte en moyenne 12,88 €/m² en non meublé, contre 39,81 €/m² à Paris. Concrètement, 450 €/mois permettent d'habiter un studio de 27 m² à Nancy ou à Pau — le même budget à Paris n'offre que 11 m² .

"Quand on est parent, ou quand on a été étudiant, on sait que le logement, c'est le premier stress de la rentrée. Trouver un appartement, comprendre la différence entre un bail meublé et un bail vide, monter un dossier qui tienne la route face à un propriétaire : c'est tout sauf évident. En publiant ces données, nous souhaitons accompagner les familles avant qu'elles ne soient dans l'urgence.”

Stéphane Fritz, Président de Guy Hoquet l'Immobilier

LOCATION vide : le classement des villes, de la plus accessible à la moins accessible

Le podium des villes les plus accessibles réserve quelques surprises : Saint-Étienne (391 €/mois, 12,88€/m²) s'impose en tête, suivie de Limoges (398 €). Mais c'est le peloton immédiatement derrière qui retient l'attention : Pau (422 €, 15,89 €/m²), Le Mans (433 €, 16,38 €/m²) et Poitiers (420 €, 16,50€/m²) figurent parmi les marchés les plus abordables de France, avec des offres de formation universitaire solides.

Classement des villes - location vide : Studio (1 pièce)

Prix au m² , loyer moyen mensuel et surface disponible — du moins cher au plus cher

Le bloc intermédiaire (17 à 22 €/m²) regroupe l'essentiel des grandes métropoles régionales : Grenoble, Reims, Orléans, Brest, Tours, Dijon, Amiens, Rouen, Caen, Nantes, Angers. Ces deux dernières illustrent bien la dynamique du Grand Ouest : abordables mais en progression, portées par des campus en expansion et une attractivité économique croissante. 

La Rochelle (21,42 €/m² , 562 €/mois) se distingue : ville de taille moyenne, elle affiche des loyers proches de ceux de Toulouse ou Montpellier, reflet d'une pression touristique et résidentielle qui déborde sur le marché étudiant. 

Le décrochage s'opère à partir de Lyon (21,88 €/m²), Rennes (22,28 €/m²) et Marseille (22,32 €/m²). Nice (27,43 €/m²) et Paris (39,81 €/m² , 975 €/mois pour 24,5 m²) constituent une catégorie à part, avec un écart de 1 à 3 avec les villes universitaires les plus accessibles. 

Rappel : un logement vide est loué nu, sans mobilier. Le bail est de 3 ans renouvelables (1 an pour les meublés). Le préavis de départ est de 3 mois (réduit à 1 mois en zone tendue). Avantage étudiant : loyer généralement inférieur à surface équivalente. Inconvénient : il faut s'équiper en totalité (literie, électroménager, mobilier).

« Ces chiffres doivent interpeller les pouvoirs publics. Quand un studio coûte près de 1000 euros par mois à Paris, ce n'est plus seulement une question de marché : c'est une question d'égalité des chances. Un étudiant ne choisit pas sa ville d'études en fonction des loyers : il suit son affectation, son projet, sa vocation. C'est aux pouvoirs publics d'agir, en encourageant massivement la construction de logements et en redonnant aux investisseurs privés les conditions fiscales et juridiques qui leur permettent de remettre des biens sur le marché locatif. Sans offre nouvelle, les loyers ne baisseront pas. »

Stéphane Fritz, Président de Guy Hoquet l'Immobilier

la location meublée : flexibilité et services, mais à quel prix ?

En location meublée, la surface moyenne d'un T1 type se situe autour de 22 à 24 m² dans la plupart des grandes villes. Saint-Étienne reste en tête (412 €/mois, 26,7 m²), suivi de Limoges (423 €). Pau (464 €), Le Mans (469 €) et Clermont-Ferrand (470 €) composent un peloton de villes étudiantes particulièrement abordables en meublé : une information précieuse pour les étudiants qui recherchent un bail de 9 mois sans investir dans du mobilier.

Classement des villes - location meublée : Studio (1 pièce)

Prix au m² , loyer moyen mensuel et surface disponible — du moins cher au plus cher

Rouen (22,94 €/m² , 519 €/mois) et Amiens (23,00 €/m² , 500 €/mois) se positionnent avantageusement dans la tranche intermédiaire, bien en dessous de Nantes ou Toulouse malgré leurs offres universitaires comparables. Caen (23,73 €/m²) et Angers (24,23 €/m²) ferment ce bloc à moins de 540 €/mois. 

Rappel : Un logement est meublé lorsqu’il comporte un mobilier suffisant pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement. Liste minimale fixée par décret : décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, article 2 : literie, dispositif d’occultation, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur/congélateur, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, rangements, luminaires et matériel d’entretien ménager. Le bail est d'un an renouvelable — ou 9 mois non renouvelables pour les étudiants, ce qui correspond exactement au calendrier universitaire. Le préavis de départ est de 1 mois (contre 3 en vide). Le dépôt de garantie est limité à 2 mois de loyer hors charges. Avantages pour l’étudiant : flexibilité totale, aucun investissement mobilier, bail calé sur l'année universitaire.

TROIS REPÈRES POUR BUDGÉTER SA RENTRÉE

• Budget < 500 €/mois : Saint-Étienne, Limoges, Pau, Le Mans, Poitiers, Béziers, Perpignan, Nancy, Clermont-Ferrand, Besançon, Brest, Tours, Dijon, Amiens : aussi bien en vide qu'en meublé. Ces villes combinent accessibilité et offre universitaire sérieuse, 
• Budget 500–700 €/mois : Rouen, Caen, Nantes, Angers, Toulouse, Montpellier, La Rochelle, Lille, Rennes, Strasbourg, Lyon, Marseille, Bordeaux. La différence meublé/vide est déterminante dans cette tranche, 
• Budget > 700 €/mois : Annecy, Aix-en-Provence, Nice — et Paris au-delà de 975 € en vide et 1 058 € en meublé. Ces marchés supposent un complément familial significatif ou un recours aux aides (APL, Visale).

meublé versus non-meublé : ce que révèle le différentiel

Pour un même T1, la comparaison meublé / non meublé fait apparaître deux enseignements : 

• un surcoût meublé systématique de +2 à +6 €/m² : à Rennes, le non meublé est à 22,28 €/m² contre 26,81 €/m² en meublé (+20 %). À Toulouse : 20,89 €/m² contre 25,03 €/m² (+20 %). À Rouen, l'écart est plus contenu : 19,38 €/m² contre 22,94 €/m² (+18 %). Ce surcoût est généralement issu du mobilier et de la flexibilité du bail, 
• une surface légèrement supérieure en non meublé : à Lyon, 29,4 m² en vide contre 26,3 m² en meublé. À Strasbourg : 26,0 m² contre 23,7 m² . L'écart reste modeste sur les T1 (2 à 3 m² en moyenne), contrairement aux typologies plus grandes. 

5 conseils pour préparer son dossier locataire

Guy Hoquet l’Immobilier vous partage les fondamentaux d'un dossier solide pour un étudiant :

1. Pièce d'identité valide (recto-verso). Pour les ressortissants étrangers, un titre de séjour en cours de validité,
2. Certificat de scolarité ou lettre d'admission Parcoursup précisant l'établissement et l'année,
   
3. Justificatifs de domicile : attestation d’hébergement avec taxe foncière ou quittance de l’hébergeant + pièce d’identité et attestation signé de l’hébergeant, ou les trois dernières quittances du futur locataire si déjà locataire précédemment,
   
4. Justificatifs du garant : trois derniers bulletins de salaire + dernier avis d'imposition + pièce d’identité + contrat de travail ou attestation employeur + justificatif de domicile
   
5. Garantie Visale (gratuit via Action Logement) : couvre les loyers impayés jusqu'à 36 mois. À demander en ligne avant la signature du bail (argument rassurant pour le propriétaire).                                       APL : renseignez-vous auprès de la CAF. Le versement en “tiers payant direct au propriétaire” peut aussi renforcer la confiance entre vous.

Enfin, selon votre souhait et la présence d’une demande forte sur le logement que vous visez, vous pouvez aussi rédiger un lettre de motivation courte : présentation du projet d'études, sérieux, organisation. Elle peut parfois faire la différence entre deux dossiers équivalents. 

Le conseil GH : présentez votre dossier complet dès le premier contact, en format numérique et papier. Un dossier incomplet risque d’être mis de côté. La réactivité envoie un signal fort au propriétaire et à son intermédiaire.